Afschaffing tijdelijke huurcontracten beoogd halverwege 2024

Hoewel volgens Vastgoed Belang het gebruik van onbepaalde tijd huurcontracten de norm moet zijn, lijkt deze afschaffing zowel de verhuurder als de woningzoekende niet te helpen. Wat gaat de Wet Vaste Huur betekenen en welke uitzonderingen zijn wel mogelijk?

Immers juist dankzij het tijdelijke huurcontacten is het huuraanbod op effectieve wijze vergroot, wat uiteraard óók in het belang is van woningzoekenden/huurders. Daarnaast biedt het gebruik van tijdelijke contracten voor verhuurders de zo nodige flexibiliteit indien zij voornemens zijn om op kort termijn de woning te verduurzamen of de woning te verkopen, zonder onnodige leegstand voorafgaand daaraan. Daarnaast is het gebruik van een tijdelijk contract ook gerechtvaardigd vanuit de positie van de verhuurder, als een vorm van proefperiode.

Desalniettemin waren de initiatiefnemers van de wet Vaste Huur (VH) ( PVDA + CU) van mening dat huurders in een tijdelijke huursituatie te kwetsbaar zouden zijn, niet voor hun rechten zouden durven opkomen en in onzekerheid zouden leven over hun huisvesting terwijl de huurprijzen daardoor excessief zijn gestegen. Hierdoor moest en zou er een verbod komen op die tijdelijke contracten

Bovengenoemde argumenten zoals de vermeende excessieve huurprijsstijging als gevolg van tijdelijke contracten zijn echter pertinent niet juist. Zo blijkt uit het Woningmarktonderzoek van BZK uit 2021 dat er van een excessieve huurprijsstijging – veroorzaakt door tijdelijke contracten – juist géén sprake te zijn. Dit wordt ook bevestigd door de praktijk in de achterban van Vastgoed Belang. Immers, in 99% van de verhuursituaties worden tijdelijke contracten omgezet naar onbepaalde tijd contracten en blijft de in de voorgaande tijdelijke huurovereenkomst overeengekomen huurprijs gehandhaafd.

Een bijkomend aspect dat wij hier graag willen benadrukken, is het feit dat veel verhuurders op dit moment kiezen voor tijdelijke huurcontracten, niet uit vrije wil, maar als gevolg van de opeenstapeling van wetgeving die zwaar drukt op het rendement van vastgoedbeleggingen. De verhoogde belastingdruk op verhuurde woningen en de mogelijk aankomende wet die de middenhuur moet gaan reguleren, hebben het rendement van vastgoedbeleggingen sterk verminderd. Veel verhuurders ervaren hierdoor aanzienlijke financiële druk en onzekerheid. Het is begrijpelijk dat zij ervoor kiezen om tijdelijk te verhuren met de mogelijkheid om de woning op een later moment te verkopen als reactie op deze uitdagingen.

DE WET VASTE HUUR, HOE NU VERDER

Na het aannemen van dit initiatiefwetsvoorstel door de Tweede Kamer heeft ook de Eerste Kamer op 7 nov jl. dit wetsvoorstel aangenomen. De verwachting is dat medio voorjaar 2024 doch uiterlijk op 1 juli 2024 de wet VH van kracht zal worden. Dat betekent dat vanaf die datum het afsluiten van generieke tijdelijke huurcontracten niet meer mogelijk zal zijn.

Voor specifiek bepaalde doelgroepen (huurders) is het ook met de wet VH nog wel mogelijk om een tijdelijk contracten af te sluiten, dit is opgenomen in het Besluit Doelgroepen tijdelijke huurcontracten dat gelijktijdig met de wet in werking zal treden.

WELKE UITZONDERINGEN ZIJN NU NOG MOGELIJK?

De volgende categorieën huurders worden in het Besluit genoemd en zijn ook toepasbaar voor particuliere verhuurders :

huurders die voor hun werk of studie afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren;
huurders die in verband met renovatie of sloop gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang, of huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte;

Zoals uit bovengenoemde lijst van uitzonderingen blijkt is er geen mogelijkheid gecreëerd voor verhuurders om een huurder tijdelijk te huisvesten voorafgaand aan een verduurzamingstraject of een huurder tijdelijk te huisvesten in de vorm van een proefperiode.

Daar komt echter nog bij dat met de eerste uitzondering in het Besluit ongerechtvaardigd onderscheid wordt gemaakt tussen Nederlandse en buitenlandse studenten. Deze uitzondering creëert immers een ongelijke concurrentie tussen Nederlandse en buitenlandse woningzoekenden. Terwijl het eerder genoemde argument van een proeftijd voor huurders en verhuurders via tijdelijke contracten niet langer van toepassing is op huurders in Nederland, geldt dit nog wel voor huurders afkomstig uit het buitenland. Dit onderscheid is onrechtvaardig en in strijd met het beginsel van gelijke behandeling.

Vastgoed Belang blijft van mening dat met de bovengenoemde uitzonderingen onvoldoende rekening gehouden wordt met zowel de gerechtvaardigde belangen van verhuurders alsook van woningzoekenden. Immers daardoor zullen verhuurders geen tijdelijk contract kunnen afsluiten voorafgaand aan verduurzaming of verkoop van hun woning waardoor zij zich gedwongen zien om hun woning tot het moment van verduurzaming of verkoop onverhuurd te laten. In tijden van schaarste is dergelijke vermijdbare doch gedwongen (als gevolg van regelgeving) leegstand uiteraard maatschappelijk ongewenst.

Zowel de wet Vaste Huur alsook de te beperkte uitzonderingen in het genoemde Besluit zullen een negatieve invloed hebben op het huuraanbod, daardoor zullen verhuurders minder in staat zijn om woonruimte te huur aan te bieden. In tijden van schaarste is het echter essentieel dat elke vorm van toevoeging aan de huurwoningvoorraad gestimuleerd wordt. Het omgekeerde is echter het geval, daarmee is de wet VH het zoveelste bewijs van contraproductieve regelgeving. Overigens maakt ook demissionair minister zelf zich zorgen over het effect van de wet VH op het aanbod van woonruimte. Hij heeft daartoe aangekondigd dat hij dit effect scherp gaat monitoren. Helaas zal hij met die monitoring de voorspelling van Vastgoed Belang bewaarheid zien worden: een verdere afname van het aantal huurwoningen en daarmee juist een toename van de schaarste.

Het is duidelijk dat de gevolgen van deze wet zowel de schaarste op de huurmarkt alsook ongelijkheid in de hand werken, met name voor de gewone Nederlandse burger. Het bemoeilijkt de toegang tot huurwoningen voor die Nederlandse huurders, in het bijzonder in situaties waar tijdelijke contracten van groot belang zijn.

Bron: Vastgoedbelang