Wanneer heb ik een verhuurvergunning nodig?

Wat is een verhuurvergunning?
Met de invoering van de Wet goed verhuurderschap wordt het mogelijk voor gemeenten om een verhuurverordening in te voeren. Daarin kan een verbod worden opgenomen om te verhuren zonder verhuurvergunning. De vergunningplicht kan zien op een bepaalde categorie woonruimte in een bepaald gebied, of een bepaalde categorie verblijfsruimte voor arbeidsmigranten in de hele gemeente.

Wanneer moet ik een vergunning aanvragen?
In de verhuurverordening wordt geregeld wanneer de vergunningplicht ingaat. Voor nieuwe huurovereenkomsten kan die regel meteen ingaan. Voor lopende verhuringen geldt een overgangstermijn van minimaal zes maanden na invoering van de verordening. Het is verstandig om de vergunning op tijd aan te vragen.

Welke eisen kan de gemeente stellen?
De wet noemt enkele gronden voor afwijzing van de vergunningaanvraag:

• Als er een vergunning ontbreekt die nodig was om de woonruimte te mogen realiseren (bouwvergunning of afwijken van het bestemmingsplan);
• Als de gemeente in de voorafgaande acht jaar handhavend heeft opgetreden tegen de verhuurder op grond van de Wet goed verhuurderschap of andere met huisvesting samenhangende voorschriften, waaronder de zorgplicht uit de Woningwet en de Huisvestingswet;
• Als een of meer woningen van de verhuurder in beheer zijn genomen;
• Als de verhuurder niet door de Bibob-toets komt.

Wordt je vergunningaanvraag geweigerd? Dien daar dan tijdig bezwaar tegen in. Als de vergunning wordt geweigerd terwijl de woning al verhuurd is, kan de gemeente de woning in beheer nemen. Dat betekent dat je je zelf (tijdelijk) niet met de verhuur mag bemoeien.

Kan de gemeente een maximale huurprijs voorschrijven?
Bij de vergunningverlening kan het college van burgemeester en wethouders voorwaarden stellen. De onderwerpen waar die voorwaarden op kunnen zien zijn beperkt in de wet: ze mogen alleen gaan over (1) de maximale huurprijs, (2) een verplicht onderhoudsplan en (3) de manier waarop je als verhuurder moet bewijzen dat je je aan de regels van goed verhuurderschap houdt.

De vergunning kan dus onder andere voorschrijven dat de huurprijs niet boven een bepaald maximum uitkomt. De gemeente kan zelfs eisen dat je bepaalde onderhoudsmaatregelen treft. Gemeenten wegen zelf af hoe ze met deze bevoegdheid omgaan. Voorschriften omtrent de huurprijs kunnen alleen worden gegeven voor kamerverhuur of voor zelfstandige woonruimte waarvan de puntentelling niet boven de liberalisatiegrens uitkomt. De voorwaarde houdt dan in dat de huur niet hoger mag zijn dan op basis van het puntensysteem is toegestaan. De gemeente stelt het aantal punten vast in de vergunning. Dat betekent dat je als verhuurder gedwongen kunt worden om de huurprijs in een lopende huurovereenkomst moet verlagen, ook als de huurder eigenlijk al niet meer via de Huurcommissie kan afdwingen dat de huurprijs getoetst wordt.

Let op: ben je het niet eens met de puntentelling, dan moet je bezwaar aantekenen tegen de vergunning. Wil je nog wijzigingen aanbrengen om het aantal punten te verhogen, dan moet je dat tijdens de bezwaarfase doen. Dat kun je zo nodig in kort geding afdwingen. Als de vergunningsvoorwaarden ingrijpen op bestaande huurovereenkomsten – bijvoorbeeld door een verplichte huurprijsverlaging – dan is de kans groot dat dat niet rechtsgeldig is. Als je het met die voorwaarde niet eens bent, zul je op tijd bezwaar moeten maken tegen de vergunning.

Wanneer kan de vergunning worden ingetrokken?
Onderdeel van het sanctiepakket waar burgemeester en wethouders gebruik van kunnen maken is het intrekken van de verhuurvergunning. De vergunning kan worden ingetrokken in de volgende gevallen;

• Herhaalde overtreding ‘goed verhuurderschap’of vergunninvoorwaarden;
• Verstrekken onjuiste / onvolledige gegevens bij aanvraag;
• Intrekking omgevingsvergunning voor bouw of gebruik;
• Intrekking onttrekkings- / omzettings- of splitsingsvergunning;
• Overtreding huisvestingsvergunningplicht, omgevingsvergunningplicht bouwen of gebruiken;
• Als een bestuurlijke boete van de zwaarste categorie is opgelegd vanwege overtreding van de Huisvestingswet 2014: herhaalde overtreding huisvestingsvergunningplicht, verbod onttrekking, samenvoeging, omzetting of verbouwing, overschrijding max. aantal toeristische verhuringen of toeristische verhuur zonder vergunning;
• Op grond van een Bibob-toetsing.

Intrekking van de vergunning is een ingrijpende maatregel en zal niet snel worden toegepast. Als de intrekking gebeurt als de woning verhuurd is, zal het college de woning ook in beheer moeten nemen.

Bronvermelding: Vastgoedjournaal – In dit artikel beantwoordt advocaat Laurens Vrakking van IJzer Advocaten belangrijke vragen over de verhuurvergunning.